近日，黄石港区人民法院报送《某物业公司与195户业主物业服务合同纠纷调解案》入选最高人民法院多元解纷案例库。截至目前，黄石法院已有17篇多元解纷案例成功入库。

某物业公司与195户业主

物业服务合同纠纷调解案

——运用“示范性诉讼+批量化调解”机制

妥善化解烂尾小区欠交物业费纠纷

案例编写人：周琪

该案例为黄石港区人民法院妥善化解烂尾小区物业服务合同纠纷。面对因项目停工、配套设施长期不完善引发195户业主集中欠缴物业费情形，法院坚持和发展新时代“枫桥经验”，在征得当事人同意后，联合社区组建调解团队，创新运用“示范性诉讼+批量化调解”机制，先行选取4件典型案件快速审理，明确前期物业服务合同效力、开发商违约与物业公司责任边界，并对物业服务瑕疵依法作出适当考量。依托示范裁判开展判后答疑、分类调解和上门释法，推动其余191件纠纷全部达成调解并实际履行，累计补交物业费115万余元，实现了矛盾纠纷批量化解，案结事了人和的良好效果。

基本案情

某小区因开发商资金链断裂、经营陷入困境，项目长期停工，配套设施未能按期完善。部分业主迫于居住需求收房入住后，因小区水电、消防、绿化等配套设施长期不完善，安全隐患突出，对物业服务满意度较低，遂长期欠交物业费。某物业公司多次催告未果，将195户业主诉至法院，请求支付欠付物业费。

处理方式方法

法院收到起诉材料后，考虑到物业服务事关民生，且涉及业主多，为避免矛盾激化、妥善化解纠纷，在征得当事人同意后，邀请该小区所在社区参与组成调解团队，运用“示范性诉讼+批量化调解”机制，分步开展以下工作：

一是示范诉讼，明确裁判规则。根据业主反映的不同情况，法院选取具有典型性、代表性的4件案件，依法快速审理并作出示范判决。生效判决围绕三个争议焦点作出认定：其一，建设单位与某物业公司签订的前期物业服务合同，依法对全体业主具有法律约束力；其二，小区基础设施不完善、房屋未达到交付条件，属于业主与开发商之间的商品房买卖合同争议，与物业公司无关，不构成拒交物业费的法定抗辩理由；其三，物业公司服务确实存在瑕疵，对物业费酌情予以扣减，对违约金不予支持。据此，判令业主支付大部分物业费。

二是批量调解，高效化解纠纷。示范判决生效后，承办法官组织业主代表开展判后答疑，围绕判决核心问题集中释明诉讼可能结果，讲透物业公司收费困难导致服务下滑、最终影响业主居住体验的恶性循环，引导业主形成合理预期、凝聚协商共识。其次，社区网格员充分发挥“人熟、地熟、情况熟”的属地优势，以示范判决的事实认定、法律适用和判决结果为基础，有针对性地解答业主疑问，及时疏导双方对立情绪，并将业主反映的共性问题分类登记、反馈给物业公司。再次，针对不同业主的实际情况，采取差异化调解策略：对观望型业主，重点释明示范判决的拘束力和诉讼可能结果，引导其参照判决结果协商解决；对困难型业主，协调物业公司同意分期履行或适当减免；对态度较为强硬的业主，由法官和社区网格员联合上门，既讲法理又讲情理，促使其转变态度。同时，建议物业公司对一次性结清欠交物业费的业主适当给予优惠，提高业主交费积极性。通过分类推进，其余191件纠纷全部调解成功并实际履行。

三是延伸效能，源头预防纠纷。为进一步推动纠纷实质性化解、源头化解，法院一方面针对物业公司“重收费、轻服务”问题提出建议，要求其对业主提出的安保不严、清洁不到位、小区道路破损等问题第一时间整改，整改成效由属地社区组织验收，并建议区住房保障局对物业公司服务情况定期通报、动态管理。另一方面，通过在各街道、社区开展“巡回法治培训会”进行法治宣传，为业主提供法律咨询、提示诉讼可能结果，并围绕物业纠纷共性事实及争议焦点精准释法，引导未涉诉业主与物业公司协商解决争议，实现潜在纠纷源头化解。

处理结果

195户业主中除4件示范判决外，其余191户业主均与某物业公司达成调解协议，累计补交物业费115万余元。现已履行完毕。

解纷依据

《中华人民共和国民法典》第939条、第942条、第944条

解纷要旨

本案系住宅小区因项目烂尾、配套设施长期未完善引发的物业服务合同纠纷，集中反映了烂尾小区物业纠纷中开发商遗留问题与物业服务问题交织、业主拒交物业费与物业公司经营困难并存、群体对抗性强、潜在诉讼量大等突出特点。处理此类纠纷，既不能将业主与开发商的商品房买卖合同争议简单等同于拒交物业费的法定事由，也不能忽视物业服务客观存在的瑕疵。本案中，法院邀请社区联合开展调解工作，充分发挥社区属地优势，提高批量纠纷就地化解质效。调解过程中，运用“示范性诉讼+批量化调解”机制，选取典型案件先行判决，明确前期物业服务合同效力、开发商违约与物业公司责任边界，并对物业服务瑕疵酌情扣减物业费，为系列纠纷确立合理预期和裁判尺度。之后，社区依托示范判决引导双方当事人形成合理预期，开展批量化调解，通过上门走访、梳理问题、督促整改，缓和双方对立情绪，最终一揽子化解平行案件及大量潜在纠纷，既维护了物业公司的合法权益，又推动改善了业主居住环境，有效防止矛盾激化和诉讼外溢，实现双赢多赢共赢。（来源：黄石法院）