近日，西塞山区法院报送《某物业公司与刘某等30名业主物业服务合同调解案——“夜间议事+分类调处”批量化解物业欠费纠纷》入选最高人民法院多元解纷案例库。截至目前，黄石法院已有14篇多元解纷案例成功入库。

某物业公司与刘某等30名业主

物业服务合同调解案

  ——“夜间议事+分类调处”批量化解物业欠费纠纷

关键词

民事 物业服务合同纠纷 拒交物业费 夜间议事 分类调处 综治中心

基本案情

刘某等30名业主认为物业公司存在卫生清洁不及时、公共设施维护不到位、安保措施不完善等情形，因此拒绝交纳物业费。物业公司则认为其已履行合同基本义务，业主欠费影响公司正常运营。双方多次协商未果，矛盾逐渐激化。某物业公司将刘某等30名业主诉至法院，要求支付物业费。

处理方式方法

法院收到起诉材料后，认为纠纷事实相对清晰，但涉及业主人数较多、诉求具体，且矛盾积累已久，若径行裁判虽可结案，却难以消除双方对立情绪，亦无法实质解决服务质量问题，不利于社区长期和谐。为此，法院经释明综治中心职能优势并征得当事人同意，由综治中心受理后，牵头组建法院、物调委参与的调解小组，确定先全面听取诉求、再分类精准施策的工作思路，分步骤开展先行调解工作。

一是夜间集中议事，全面收集诉求。考虑到业主工作日白天不便参与，调解小组采取夜间议事方式，通过社区公告栏、业主微信群等渠道提前发布通知，约定时间、地点，组织30名业主与物业公司“面对面”沟通。会上由业主逐一陈述具体问题和诉求，物业公司当场作出回应和说明。调解小组全程记录，梳理形成《业主诉求清单》，作为后续调解依据。

二是区分业主类型，实施分类调解。根据业主在夜间议事中的态度和配合程度，调解小组将30名业主分为三类，分别采取不同调解策略：（1）对积极配合的12户业主，次日即启动“一对一”对接机制。由物调委的调解员牵头，上门核实问题点位，并联系物业公司现场勘查，共同制定《问题整改清单》，明确整改项目和时限。双方签订《承诺书》，约定业主在整改验收后5日内付清物业费，物业公司同步提供整改回执。（2）对态度抵触的8户业主，采用“背靠背”调解方式。综治中心工作人员以网格走访名义上门沟通，记录业主意见形成台账；指导法官单独约谈物业公司，结合《物业管理条例》释明其法定义务，并调取监控、保洁记录等证据，指出服务不到位之处。待双方情绪缓和后，组织小范围座谈，由物调委出示台账与物业记录的对比分析，指导法官告知拒交物业费可能面临的法律后果，最终促成和解：物业公司先行完成80%的整改事项，业主分期交纳物业费（首期付50%，余款待整改验收后结清）。（3）对仍在观望的10户业主，引入业委会监督机制。在夜间议事会上，由业委会与物业公司签订《整改承诺书》，明确整改内容、时限，业委会全程监督。调解方案约定：业主先交纳50%物业费，剩余50%待业委会验收合格后支付；若整改不合格，已交费可抵扣业主自行维修的合理支出。业委会每日在业主群公布整改进度照片，提升透明度和公信力。

三是固化调解成果，推动服务提升。所有纠纷达成调解协议后，调解小组持续跟踪履行情况，督促物业公司按约整改。物业公司也以此为契机，制定物业服务提升计划，增加日常巡查与维护频次，定期发布服务周报，业主满意度显著提升，双方形成“按约交费、优质服务”的良性互动，从源头预防减少此类纠纷。

处理结果

30户业主均与物业公司达成调解协议，物业公司完成整改验收，业主均已经按约交纳物业费。

解纷依据

《中华人民共和国民法典》第937条、第944条

《最高人民法院关于深化人民法院一站式多元解纷机制建设推动矛盾纠纷源头化解的实施意见》（法发〔2021〕25号）

解纷要旨

本案系因物业服务质量履行争议引发业主拒交物业费的物业服务合同纠纷，涉及业主人数较多且诉求高度集中，核心争议围绕物业服务义务履行是否符合约定与物业费交纳义务的对应性展开，双方因沟通渠道不畅导致矛盾逐步激化。对此类纠纷的化解，既需要明晰双方权利义务边界，也需要兼顾基层民生需求与社区治理的实际情况。本案中，综治中心发挥统筹协调枢纽作用，牵头法院、物业调解委员会组建调解小组，整合司法专业支撑与基层调解的优势资源，破解单一解纷主体的资源与能力局限，凝聚解纷合力。调解过程中，针对业主日常工作的时间特点，采用夜间议事形式，提高沟通灵活性，为双方“面对面”沟通搭建平台，提高调解的针对性和实效性。同时，全面梳理并固定业主的核心诉求；结合业主对纠纷化解的不同态度采取分类调处策略，根据争议特点适配“一对一”对接核实、“背靠背”释法调解、引入业委会全程监督等差异化调处方式，精准回应不同业主的诉求关切，通过专业释法说理明晰物业公司与业主的法定及约定义务，在解决双方争议同时，推动物业公司完善服务机制、提升服务质量，形成物业公司与业主之间按约履行、良性互动的和谐关系，达到定分止争与基层社区治理效能提升的双重效果。

推荐部门

黄石市西塞山区人民法院

化解单位（调解组织）

黄石市西塞山区人民法院

黄石市西塞山区综治中心

黄石市西塞山区物业调解委员会

（来源：黄石法院）