6月22日，湖北高院发布涉物业纠纷12个典型案例和3个多元解纷典型事例，大冶市人民法院《物业公司全面履行合同义务 业主无正当理由拒交物业费应当承担违约责任——某物业公司诉罗某某物业服务合同纠纷案》入选。

基本案情

2022年3月20日，某物业公司与罗某某签订《物业服务协议》，约定由某物业公司为罗某某提供物业管理服务，服务内容为：房屋共用部位的维护、房屋共用设施设备及其运行的维护、公共环境卫生的维护、公共秩序的维护等。

协议签订后，某物业公司为罗某某所在小区提供了物业管理服务。但罗某某从2023年7月起拒绝支付物业费。某物业公司将其诉至法院。罗某某辩称，某物业公司未全面履行物业服务义务，故不应交纳物业费。

裁判结果

审理法院认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十二条第一款规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。物业公司是否全面履行合同义务，应以物业服务合同约定的内容为基础，结合物业服务的公共性、整体性、持续性特征，综合审查物业服务台账、工作记录、公示材料、设施设备维护记录等证据，参考小区多数业主对物业服务质量的整体评价，作为判断依据。

本案中，某物业公司提交的前期物业服务合同、中标通知书、物业服务合同备案证明、日常服务台账、员工花名册、消防设施维护记录、公共收益公示及移交材料、物业服务星级评定报告等证据，能够证实物业公司已按合同约定内容提供了规范、持续的物业服务，该小区绝大多数业主认可物业服务质量、正常支付物业费。罗某某以某物业公司未能全面履行物业服务义务为由，主张不应支付物业费，缺乏事实和法律依据。法院据此判决：罗某某向某物业公司支付拖欠的物业费，并承担违约金。

典型意义

物业服务合同纠纷中，物业费欠费纠纷高频多发，已外溢为消耗司法资源、考验基层治理韧性的“社会复合矛盾”。如业主因对物业服务质量不满意而拒交物业费，物业公司又因收费难而降低物业服务质量，必将形成“服务差—收费难—服务更差”的恶性循环，最终引发业主群体与物业公司的矛盾。物业费支付义务是保障小区公共服务资金稳定的基础。既要避免个别业主以物业公司服务瑕疵为由拒交物业费而损害全体业主的共同利益，又要在业主的合理“抗辩权”与物业的“生存线”之间寻求合理平衡。

实践中，业主拒交物业费，所称物业公司存在的服务瑕疵，多是物业公司对公共区域秩序及环境卫生管理维护不力。此种情形下，物业公司服务虽非尽善尽美，但不影响业主合同主要目的实现，物业公司不构成根本违约，业主拒交全部物业费无法律依据。但是，如果物业公司的服务或管理不善，已影响到业主正常生活、且达到一定程度，业主有权请求物业公司采取与其违约程度相适应的补救措施、对等减少价金或赔偿损失等，法院并可驳回物业公司要求业主支付违约金的诉讼请求。对于业主物业费的减免幅度，应与物业公司服务瑕疵的严重程度、持续时间长短及对业主实际生活的影响相匹配；对物业公司主张的违约金应否支持，则需考察业主拒交物业费是出于恶意、还是对具体物业服务瑕疵提出的合理异议。

本案判决，考虑物业服务的持续性、综合性与整体性特征，对其履行效果在较长周期内综合评价，除以合同约定为基础外，还结合物业公司提供的服务凭证、设施设备维护情况、公共收益管理、多数业主评价等因素，综合认定物业公司的履约状态。该案在维护物业收费秩序与保障物业服务质量之间实现动态平衡，并为业主指明了依法理性维权的相应路径。（来源：黄石法院）